Cấu trúc tổng quan DCF- Mô hình chiết khấu dòng tiền

Cấu trúc tổng quan DCF- Mô hình chiết khấu dòng tiền.
- https://toituhoc97.wordpress.com/2025/07/23/ban-chat-cot-loi-cua-dcf-mot-con-ga-trong-tay-hon-hai-con-ga-trong-bui/
- 20 Business Case thực tế tại thị trường Việt Nam áp dụng phương pháp Discounted Cash Flow (DCF).
- Framework tích hợp Driver-Based Planning + Discounted Cash Flow (DCF) theo tư duy consulting strategy (McKinsey/Bain/BCG style)
- DCF_QuantAn_Masterfile
- **DCF_ M&A / INVESTMENT VALUATION MASTERFILE**
- DCF_Mua căn hộ cho thuê

Dưới đây là tóm tắt chi tiết toàn bộ tài liệu theo từng hạng mục:---

I. Bản chất cốt lõi của DCF

DCF (Discounted Cash Flow – Chiết khấu dòng tiền) là phương pháp quy đổi các khoản tiền sẽ nhận/chi trong tương lai về giá trị tại thời điểm hiện tại, dựa trên nguyên lý giá trị tiền tệ theo thời gian: 100 triệu đồng hôm nay có giá trị hơn 100 triệu đồng sau 1 năm vì tiền có thể sinh lời ngay bây giờ.

Tại sao cần "chiết khấu"? Để so sánh được các khoản tiền xảy ra ở các thời điểm khác nhau trên cùng một thước đo – không chiết khấu thì không thể so sánh "táo với táo".

II. Các bước tính toán DCF

Bước 1 – Dự báo dòng tiền (FCF): Ước tính tiền mặt thực tế chảy vào/ra từng kỳ trong tương lai (tiền thuê, lợi nhuận ròng, cổ tức...).

Bước 2 – Xác định tỷ lệ chiết khấu (r): Phản ánh chi phí cơ hội + rủi ro. Công thức cơ bản: r = lãi suất phi rủi ro + phần bù rủi ro ngành.

Bước 3 – Tính giá trị hiện tại (PV): PV = FCF ÷ (1 + r)^n

Bước 4 – Tính NPV: Cộng toàn bộ PV của dòng tiền vào/ra. NPV > 0 thì nên đầu tư; NPV < 0 thì không.